物业税征收影响研究

         　一、物业税的模拟空转
　　物业税，又称房地产税，作为重点的房地产税税改调整关系到整个国民经济运行的态势。2003年5月，国家税务总局联合财政部，分3批在北京、重庆、深圳等10个省区市以及32个计划单列市开展了物业税的模拟征收（空转）试点。2009年，国务院提出“深化房地产税改革，研究开征物业税”方案。2014年6月，中共中央政治局审议通过了《深化财税体制改革总体方案》。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行，助推物业税征收推出加快，“空转”范围进一步扩大至全国。尽管还未实际征收物业税，但征税步骤、收税流程等皆与现实税收征收相同，其开征步伐大大加快。
　　二、我国物业税征收的必要性分析
　　财政科学研究所所长贾康表示，房地产市场要健康发展，需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。在保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。尽管不能解决全部问题，但会增加炒房人的风险预期，一旦这种预期增加，他们的行为就会有所收敛。这个政策效应是正面的，值得期待的。
　　近年来，我国房价居高不下，城市分化严重，2015年上半年，一线城市房价上涨5.17%，三线城市房价下跌1.25%，其中，深圳房价同比增长达34%。部分城市房市出现大量泡沫，其一旦破裂，即使不会出现美国的次贷危机，也会对中国经济造成致命创伤。因此，开征物业税，这种具有较强针对性的强制调控政策将会在一定程度上增加囤房捂盘者的持房成本，同时，也会促使开放商开放更多中小户型，平衡市场供求关系。笔者认为，从我国税收制度结构层面，以及房地产产业发展层面来说，物业税的征收是有积极而必要的意义的。
　　三、物业税征收影响及对策分析
　　1、影响利益主体对象分析
　　物业税开征后，主要会对三个利益相关方造成影响，即政府、房地产开发商和居民，而居民在此可以细分为纳税居民与非纳税居民。因此，笔者本章从这四者的角度出发，来讨论物业税开征的现实影响。
　　（1）纳税居民
　　根据居民个人收入是否需要缴纳税款，可粗略的划分高低收入居民，就纳税居民而言，其收入处于社会较高水平，他们中的部分家庭在各大城市中或已购买了数套房产，如果征收物业税，相对高额的支出在一定程度上会降低其购房欲望，而其缴纳的自身或家庭所有房屋的税款负担也相对加重，若其还保有出租房屋，出租房屋的成交单价也会随之上涨。物业税负担转移给了承租人。
　　（2）房地产开发商
　　物业税的立法及征收事实，将会影响消费者对大户型、豪宅的选择，自然，这也会倒逼开发商进行市场竞争，客观上对房地产开发商造成一定压力，使得今后的房地产开需要更多地注重其产品质量。并且，征收物业税之后，考虑到税收的压力，购房者在买房时会更加谨慎。此时，房产商也会根据市场行情压缩建房规模，防止出现大量空房难以出手的尴尬境地。减少对房产的开发，在某种程度上节约了资源，提高了土地的利用率，对房地产行业的良性发展带来了希望。
　　（3）非纳税居民
　　非纳税居民往往属于低收入群体。而物业税改革的目的之一就是要防范社会危机，扭转贫富差距继续扩大的趋势。目前由于房价暴涨，低收入群体买房难。在开征物业税时务必注意保护穷人的利益，绝对不能给低收入家庭增加新的财税负担。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，恐怕大多数中低收入阶层都难以承受。
　　（4）政府
　　物业税属于地方税，开征物业税赋予地方政府合法、合理的筹资途径。物业税和土地出让金不同。土地出让金是一次性收取。为了在任期内完成一些政绩，地方官员在土地招拍挂过程中巴不得拍出高价地块，从中获取更多的资金，难免出现短期行为。客观来讲，地价和房价的持续上升，地方政府也有一部分责任。而更深层的原因还是由于分税制改革之后地方政府财源短缺，地方政府的权责和财源不对称。开征物业税以后，地方政府财政的比重会不断增加，有利于城市土地管理规划，改变带掠夺性的地方政府卖地，开发商囤地的现象。
　　2、征收对策分析
　　开征房产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等各环节的专业力量与条件，但这并不能成为否定开征此税可行性的理由。我国有关部门已在10个地方推行了数年的物业税税基模拟评估和相关工作试点，所要试验的就包括此类问题的解决方案。随着“不动产登记”的推行，相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，都不存在硬障碍。
　　另外，笔者认为，物业税征收办法应当先，由中央定一个原则，再让地方因地制宜去细化。比如，在经济发达地区，房地产业发展比较成熟，提供的服务也比较健全，可以适当提高物业税的征收比例；而在增长型城市中，由于房地产业还未稳定下来，过早征收物业税就有可能会影响到城市的正常发展。
　　再者，目前我国实际开征的18种“正税”里面，与房地产相关的就至少有10种，在全面改革视角，物业税的出台势必需要合理协调相关税目之间的取消、归并、收费、调减问题。
　　【参考文献】
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　　[3] 陈志勇， 姚 林. 我国开征物业税的若干思考[J]. 税务研究， 2007（03）.
　　[4] 杨育昕. 物业税税基批量评估研究[D]. 大连理工大学， 2014.
　　【作者简介】
　　陈睿希（1993—），女，汉族，四川宜宾人，西南科技大学经济管理学院会计专业2012级本科在读。