国有经营性房屋租赁价格风险防范研究

         XX军工企业经营性房屋资产尽管只占企业全部资产的0.25%，但为了深入贯彻党的十八大精神，进一步加强和规范国有资产管理，提高资产管理质量与水平，通过探讨国有经营性房屋租赁价格管理可能存在的风险，提出合理的建议。
一、国有经营性房屋资产租赁价格管理存在的问题及原因分析
（一）法律制度不健全
1.国家有关房屋资产租赁价格管理的法律规定非常少
国家有关企业国有资产管理的法律法规，如《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理条例》等，在宏观层面对关系国有资产出资人权益的重大事项明确了审批权限和操作规则，加强了对国有资产的保护。但是涉及到实物资产管理的规定非常少，与房屋租赁有关的制度即《商品房屋租赁管理办法》，其规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，而对于国有房屋租赁价格没有特别的规定。《国有资产评估管理办法》简要提及了租赁定价，其规定国有资产占有单位有下列情形之一的，当事人认为需要的，可以进行资产评估：资产抵押及其他担保；企业租赁；需要进行资产评估的其他情形。由此可见，在国家出台的资产评估管理办法中，国有房屋资产租赁价格不强制性要求评估。
综上所述，从目前国家出台的制度现状来看，对国有经营性房屋资产租赁价格已经面向市场全面放开。但是如果国有房屋出租价格偏低会存在国有资产流失的风险，尤其是国有房屋出租给非国有单位。很多国有单位对于收益占比较小的经营性房屋资产并不十分重视，存在对外租赁管理不规范、对外出租价格偏低、合同期偏长的现象。尽管国有单位与承租方并不存在任何利益输送以及关联关系，租赁只是完全的市场行为，但是面对审计机构对房屋租赁价格偏低的质疑，国有单位百口莫辩。如何才能强有力的证明国有房屋出租价格的合法合规性，如何才能降低企业的国有资产管理风险，仍是国有单位非常关注的问题。
2.XX军工企业集团公司相关制度规定过于粗略
XX军工企业集团公司有关房屋资产租赁的制度有资产评估管理办法、资产处置管理办法等。集团公司资产评估管理办法规定了十三种经济行为应当进行资产评估，其中与房屋资产租赁有关的条款：即整体或者部分资产租赁给非国有单位应进行资产评估。部分资产的理解上会产生歧义，任何单个资产不管价值多少，都可称之为部分资产。那么集团公司资产评估管理办法的指导思想是任何资产租赁给非国有单位都需要进行资产评估呢，还是重要资产或者多少金额以上的资产租赁给非国有单位需要进行资产评估，并不是十分明确，该资产评估办法也没有作进一步说明。
作为国有企业，在日常的管理工作中，首先是学习贯彻国家的法律法规、中央的文件精神；其次是紧密结合集团公司的指导思想、管理办法，不折不扣的完成各项生产、管理任务。但由于国家有关房屋资产租赁价格管理法律性规定很少，集团公司相关制度条款过于粗略，成员单位执行起来无所适从。
（二）缺乏严格的内部审批程序
由于XX军工企业有关实物资产对外出租的管理制度缺失，内部审批程序不明确，部门职责不清晰，直接导致XX军工企业经营性房屋资产出租价格多年来一直未上调（尽管周边市场房价、物价、房屋租赁价格都已上涨），房屋租赁价格略低于市场价。正因为管理制度缺失、内部审批程序不严格、房屋租赁价格低于市场价等，这些现象都给企业带来了巨大的管理风险。如果房屋管理机构一个部门或者个别领导就能干预房屋租赁价格，这是企业内控体系建设的巨大漏洞，不利于保护干部，不利于维护企业利益。
（三）缺乏合理的定价机制
由于军工企业长期受国家指令性任务的影响，计划经济色彩依然十分浓重，市场意识、危机意识淡薄。加之，市场本身又具有自发性、盲目性、竞争性、灵活性等特征，军工企业的体制机制严重制约了军工企业自身应变市场的能力。XX军工企业过去房屋资产出租价格主要依靠政府指导价，企业内部没有形成合理的定价机制。随着政府实施简政放权，充分发挥市场资源配置的基础性作用，激发市场主体创造力的政策形势下，房屋资产租赁价格已全面放开，XX军工企业经营性房屋资产的租赁价格该如何产生，该如何灵活有效的适应市场，是亟待解决的问题。
二、对策建议
（一）完善相关制度
首先，国家相关法律法规必须完善。国家有关股权投资、产权转让的制度规定非常多并且具体，使XX军工企业在相关业务上有法可依、有章可循，对XX军工企业的股权投资、产权转让工作给予了极大的指导。国有实物资产也是国有资产的重要组成部分，国家在对实物资产的管理方面也有必要出台更具有指导性的规定，尤其对国有实物资产租赁给非国有单位，国家需从制度源头加以约束与规范，使企业更清楚的知悉实物资产管理的法律边界，从而有力提高国有企业实物资产管理的严谨性和规范性。
作为XX军工企业集团公司层面，在制定制度时，切不能复制国家相关制度条款，必须根据集团公司成员单位各种具体情况，制定具有针对性、清晰具体可操作性强、便于理解的管理办法。具体来说，集团公司资产评估管理办法如果能够清晰的规定哪些重要资产（分资产类别）或者多少金额（明确具体的金额）以上的资产租赁给非国有单位需要进行资产评估，或者规定任何资产只要租赁给非国有单位必须进行资产评估，那么XX军工企业及集团内其他成员单位在具体执行时能依法依规不折不扣完成全部租赁任务。

         尽管军工企业经营性房屋资产在整个资产中占比很小，并且收益贡献并不是很显著，但是其管理水平可以有力反映企业资产管理的质量，反映企业风险防范意识和内控水平，在军工企业进一步深化市场改革方面具有深远意义。所以，军工企业有必要高度重视实物资产管理、资产处置工作。 

　　（二）完善内部审批程序
党的十八大以来，中央聚焦解决“四风”问题，对容易滋生腐败的国有资产处置（含国有经营性房产的租赁）环节加强了巡视检查，加大了追责力度。巡视检查的重点在于制度是否健全，资产处置事项是否按照制度的要求严格履行了相关审批程序等。那么XX军工企业在集团公司党组纪检组部署的深入开展“四风”问题整治专项活动中，通过全面的自查，发现了相关问题并整改如下：首先，XX军工企业需制定合理可行的资产处置制度、资产损失责任追究制度等，即根据集团公司的制度要求，结合本企业的管理实际，制定本企业资产处置管理办法、资产损失责任追究制度等，明确经营性房屋对外出租的内部审批权限及决策程序，形成合理的内部定价机制。资产损失责任追究制度对XX军工企业实物资产租赁中发生的国有资产流失行为进行责任追究，既加强了资产租赁管理人员的责任意识，又保护了国有资产和企业的利益。其次，对制度的执行情况进行监督检查，督促对制度的落实。制定制度容易，但执行难，有令不行、有禁不止的现象屡见不鲜。所以，资产管理部门必须把制度的执行情况纳入公司绩效考核体系，形成正向的激励与约束。 (责任编辑：论文发表网)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)