招投标对物业经营管理中的成本预算和控制的影响

    引言：
　　物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。其中，招投标对物业的经营管理也产生了很大的影响。
　　一、物业经营管理中的成本预算和控制的现状
　　1.1 预算的随意性和不确定性
　　目前的预算管理企业的经验的基础上新的项目，有很多的随机性和不确定性；显然根据现有的估计，这个预算往往成为各方讨价还价的因素，因为双方都没有一致的认识，所造成的预算就容易失真。
　　1.2 管理费标准与预算案倒置
　　在目前的招投标活动，预算虽然方式不同，但和应标方测算（物业管理公司）的管理费标准计算似乎有惊人的一致性，这不是预算本身的结果，其实这是由于管理费的标准前置，或招标的一方自愿资助引起的。在许多的招投标活动中，招标方（开发商或业主委员会）往往已经确定了管理费的标准，因此，预算就会变得没有因果关系，不管预算的结果怎样，未来的家庭住户必须按照既定管理费收费标准，由招标方补贴而产生的差异，使预算成为形式主义。[1]
　　1.3 管理标准承诺与预算脱节
　　出于这些原因，预算不反映客观实际，导致在招投标活动中，应标方管理标准的承诺可行性就存在疑问。应标方，在达到预算及管理费标准不一致的情况下，管理标准的承诺往往稍加修改，但一旦管理实施，因为成本太高会导致服务标准降低，以至于出现服务诚信问题。
　　二、招投标对物业经营管理中的成本预算和控制的影响
　　2.1 适用于市场经济
　　竞争力和市场发展的必然要求的条件下，市场经济，物业管理企业被推向市场竞争的前位。按照市场经济的发展规律，企业应以利润最大化为目标。由于资源有限，社会物业管理公司不断增多，导致物业经营管理水平低，政府行政手段也难以扶优扶强，缺乏规模经济。因此，在计划经济，必须被抛弃房地产市场的管理，建立了“竞争主体”的意识和作用，以及优质的服务，高水平的管理和良好的企业信誉，赢得市场份额，企业才会有生命力。物业管理的水平及物业管理人员的质量的提高，业主的满意度和利益的提高，管理制度的创新，都需要通过竞争来实现。今天，物业管理行业，竞争中的比例管理，资金实力，经营规模，已经上涨的持续竞争力的基础上，上升为真正的市场化运作的竞争。只有通过招投标，才能真正体现公正，客观的本质的市场竞争中，也才可以真正体现优胜劣汰的竞争规则。[2]
　　2.2 定额成为招投标的依据
　　制定开发房地产项目预算定额，可以使所有的物业管理公司，不仅在招投标活动中，也在日常管理活动中也有一个操作指南，使招标方（开发商，业主委员会）甚至广大业主，也可以在企业预算管理达成共识的情况下，更加注重诚信，经验和管理性能，更重要的是促进物业管理行业真正进入市场，杜绝恶性竞争，淘汰发展不良的企业，形成一个良性循环。
　　三、实施物业管理招投标的对策措施
　　3.1确定不同的管理标准
　　在招标文件中，物业管理公司应按照确定的日常管理的基本管理标准和建设的基本要求来确定，但许多特殊的房地产管理难以形成较为规范的标准。因此，确定不同的管理标准，建设部有了一个初步的意见，而且按照不同的属性调整相应的标准就显得尤为重要。[3]
　　3.2确定基本的预算范围
　　物业企业应按以下18个方面作为预算范围：
　　（1）员工年薪：包括员工的工资，福利，假期，加班及保险，年度奖金等费用；（2）公用事业；包括公共用电、用水（消防水，绿化水，清洁水），话费等；（3）电气设备的维护成本，包括功率/照明灯等设备的维修，消防系统，安防监控系统的维护成本；（4）管道维修成本；包括各种各类管道/阀门/水龙头和其他备件的维修；（5）建筑/装修成本，包括住房建筑防水，装修，道路维修等费用；（6）电梯的维护费；（7）年检费用，包括电梯每年检测费用，沉降试验费，水箱清洗水质检测费，防雷系统检测费；（8）改善工程和维护费用，设备维修；（9）不可预见的费用；（10）湖景的运营费和维护成本；（11）保险，包括财产保险，公众责任保险；（12）清洁灭虫费用；（13）绿化养护费用；（14）车库管理维护费用；（15）行政办公费用，包括办公用品和印刷，培训费，制服费等费用；（16）经理人酬金；（17）营业税金及销售附加税；（18）损益情况。[4]
　　公共设施、设备日常运行用电用水分摊测算（公式）：
　　（1）电梯用电按照产权面积或户数结合楼层系数进行分摊。
　　A、楼层系数确定：以电梯受益层的中间层确定楼层系数为1，即电梯顶层与电梯受益底层折中的楼层系数为1。楼层系数增减：楼层系数以3层为一个单位，每个楼层系数按0.05的差率向上、下分别增减。
　　B、产权面积结合楼层系数分摊方法
　　S=S1K1+ S2K2+ …… +SnKn；Sn： 代表各户房屋产权面积； Kn： 代表各户相应楼层系数。
　　C、户数结合楼层系数分摊方法
　　；
　　；
　　M= M1K1+ M2K2+ …… +MnKn；Mn：代表各楼层总户数；Kn： 代表各户相应楼层系数。
　　（2）二次供水水泵用电按用水量系数合理分摊。
　　以水泵供水用户用水量占总用水量的比例为系数，乘以水泵用电量总数分摊。
　　；
　　在上述18个方面中，计算方式或公式往往是按经验估算，存在许多的不确定因素，故需要有一个比较科学的计算公式或系数，方能使预算不受人为因素主导并尽可能反映正常管理状态下的客观实际。
　　因为许多物业公司并不反映他们的实际水平和企业规模，仍继续使用统一的预算定额反映的平均水平，导致公司在投标报价中是没有办法控制成本，预测风险，而盲目地使用他们的经验和分析竞争对手的报价。中标后，物业投标的具体情况，根据实际的人力和物力资源进行预算，名义上被称为成本测算或成本计划，当发现投标价格低于实际成本竞标为时已晚，只能通过公司要求额外费用的方式来保留成本，甚至是一些利用不正当手段偷工减料，以减少这类损失。因此，企业应在向投标报价阶段之前，进行成本估算。在估计成本的基础上，考虑到竞争，风险因素多方案比较，确定投标策略。这给物业管理过程中提供了良好的成本控制和核算的基础。 (责任编辑：论文发表网)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)