基于区域差异的房地产价格波动成因分析(2)

　　
　　(二)实证结果
　　房价波动具有较大的地理区域差异性，分别对全国及东中西部地区房地产价格变化的成因进行了对比，所得结果如表2和表3所示，所有的实证分析结果均为采用Eviews6.0软件所得。
　　根据表2的面板KAO协整检验结果，在滞后一阶的条件下，东部、中部、西部和全国的模型中ADF检验P值分别为：O.000、0.009、O.021和O.001，均显著小于5％显著性水平，拒绝变量间不存在协整关系的原假设，说明人均GDP、CPI、土地交易价格、房租和房价间存在长期的协整关系。
　　根据表3的结果可知，就全国范围来看，人均GDP、CPI和土地交易价格这三个变量的T检验所对应P值分别为0.087、O.000和0.000，在10％显著性水平下拒绝原假设，说明它们对房价的影响很显著。从模型F检验的P值(O.000)来看，模型整体拟合效果较好。同时可以看出，土地交易价格对东部影响显著，CPI对中部影响较为显著，而西部房价的波动更多受CPI和土地交易价格变化的影响。
　　从表3中回归系数的符号和数值大小来看：就全国而言，随着经济的不断发展、一般物价水平的上升和土地交易价格的上涨，房价随之上涨。具体来说，在其他因素不变的前提下：人均GDP每提高1％，房价将上升0.268％；一般物价水平每上升1％，房价上涨0.45％；土地交易价格每上升1％，房价将上涨0.19％。对于东部地区。土地交易价格的上涨显著拉动房价的上涨，在其他条件不变的前提下，土地交易价格每上升1％，房价将上涨O.26％。特殊的是，东部地区房屋租赁价格和房价之间是的回归系数为－0.059，说明二者之间是负相关关系，从p值(0.837)来看，影响不湿著。东部地区房价普遍较高，短期来看，当房价上涨到人们的承受能力或是心理预期范围外，有购房需求的人将会延迟这种需求，进而暂时转向租赁市场租住房屋，使得租房需求增加，这样购房需求下降，结果从一定程度上导致房价下降。对于中部地区，一般物价水平的上升成为推动房价上涨的一个重要因素，在其他条件不变的前提下，CPI每上升1％，房价将上涨0.439％。从西部地区估计结果来看，一般物价水平的上升和土地交易价格的上涨成为推动房价上涨的重要因素，在其他条件不变的前提下，CPI每上升1％，房价上涨0.552％，土地交易价格每上升1％，房价上涨O.211％。
　　综上可以看出，土地交易价格对东部和西部影响较为显著。近年来，在东部一些热点城市，不断出现高价抢地和新“地王”现象，这是抬升区域房价的重要因素，并使得新房售价持续高涨。这和土地的供给数量、供给成本和供给政策有很大的关系，由于土地资源的有限性，土地供给弹性较小，且土地是一种垄断性资源，土地供给缺乏市场竞争，地价的上涨将会推动房价的上涨。实际上，2009年房地产价格上涨和地价上涨有密切关系，这轮上涨的背后原因之一是农田不进入建设用地，农民的宅基地在市场化拆迁制度下的成本较高，这在一定程度上推高了房地产市场的价格。CPI对中西部房价的影响均比较显著，按照货币主义的经典理论，过多的货币投放将助推资产价格的上涨，从而引发未来整体价格上行。当前，宽松的流动性是推动房价上涨的主要力量，并引起了人们对通胀的预期，当一般物价持续上升的时候，建筑及装修材料价格会普遍上涨，导致房地产开发成本上升，最终传导到房价上来，使得房价上涨。而中西部地区房价相对东部地区来说总体偏低，上涨的空间较大，所以物价的变化对中西部地区房价的影响更显著。
　　
　　三、结　论
　　
　　从全国范围来看，宏观经济的快速发展、地价的上升、一般物价水平上涨是推动全国房价上涨的主要原因。分地区来看，东部地区房价的波动很大程度上受土地价格的影响；一般物价水平的上升是中西部地区房价上涨的重要原因；同时，西部地区房价的上升还受土地交易价格的影响。另外，由于受数据获得的限制，影响房价的一些非市场因素(如利率、税收和住房政策等)没有考虑到模型中，这是以后需要改进和研究的方向。

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