住房建设规划技术指标研究

住房建设规划指制订出若干年内分年度建造住房的规划，包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。
　　1.住房建设规划技术指标体系研究的意义。
　　编制和实施住房建设规划是落实城市近期建设规划的重要手段，与《城市近期建设规划》共同承担对城市住房建设的综合调控作用，是贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神的具体方法。
　　2.选择合理的规划技术路线
　　选择台理的技术路线对规划编制质量尤为重要:首先，要研究本地区的经济社会发展水平和人民生活，包括地区的国民生产总值、财政收入、居民收入水平和收支结构、居民居住水平和生活质量等方面的相关数据指标，尤其是要清楚掌握本地区现状居民住房总量和住房结构等指标。其次，根据现状情况预测规划期限内各年度住房需求总量和结构、住房建设用地需求总量和结构；框架性安排规划期限内各年度住房供应(含新建、改建住房)总量和结构、住房建设用地供应总量和结构。再次，确定规划期限内各类新建、改建住房用地布局及各类地块用地范围，并根据用地情况初步确定开发强度和人口容量等控制指标，初步确定住房套数。最后，根据住房建设情况确定与新建、改建住房项目有关的各项基础设施、公共服务和公益设施的建设规模、选址及建设时序。
　　3.住房建设规划技术指标体系
　　住房建设规划是经济和社会发展规划及城市近期建设规划指导下的专项规划，其指标体系的基础建立在社会经济发展和城市空阔分布及建设强度两个主要方面，主要涉及到人口规模、居民生活水平、住房建设规模、居住用地规模、居住空间分布、居住用地开发强度、住房类型结构等一系列指标的确定。
　　3.1人口及建设总量指标的确定
　　3.1.1总人口指标
　　由于住房建设规划在规划期内的目标，是达到预定的人均住房标准，因此，合理确定人口指标是规划的关键因素之一。
　　确定规划所保障和服务的总人口，首先要确定规划的空间范围，才能进一步预测人口规模。城市的发展是动态的，其空间范围和结构受社会经济发展的各种因素影响也是处于不断发展变化之中，因此，要认真研究社会经济发展规划和城市总体规划确定的城市发展方向，合理确定空间范围。
　　对于人口指标，包含了现状人口规模指标和规划人口规模指标，不论是现状还是规划人口规模，计算的口径和标准应该是一致的，应按《城市总体规划审查工作规则》中城市实际居住人口(即城市人口)的计算。
　　3.1.2人均住房面积指标
　　人均住房面积指标是一个阶段性指标，是与城市社会经济发展水平相适应的，主要是从量上反映城市居民的生活质量水平。现状人均住房面积指标的确定可以通过不同途径的调查统计分析进行确定。住房建设规划的依据之一即是“十一五”规划，因此规划人均住房面积指标可以直接按“十一五"规划的指标确定。
　　3.1.3建设总量指标
　　建设总量应根据人口指标和人均住房面积指标来确定，包含现状住房保有量和规划期末预测建设量。
　　3.2住房建设结构指标的确定
　　3.2.1套型面积结构比例指标
　　面对目前房地产这样的市场特性和市场现状，国家有关房地产发展政策的引导和调控就显得尤为重要。近年来，随着一系列调控政策的出台，各种要求也越来越具体。2006年5月国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，其中明确要求要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。对于这个具体的比例限定，究竟是项目控制还是总量控制，政策文件没有作出明确规定。从落实规划要求的角度来说，基于城市总量的调控更能体现因地制宜、实事求是的原则。
　　3.2.2 住宅性质结构比例指标
　　住房建设规划中包括各类商品住宅和政策性住宅两大类，合理确定其比例，不但可以为城市中各类居民的基本需求提供保障，同时可以促进房地产行业平衡健康持续的发展，从而保证地方社会经济全面、和谐的发展。
　　对于政策性住房特别是经济适用房，国家和地方已有比较完整的政策要求，已基本确定了政策性住房的比例范围，要进一步调查分析城市总体居民生活水平、家庭收入状况和各类居民家庭的具体比例结构，对居民的收入结构和水平有客观了解和掌握后，在政策范围内进行适当的调整。
　　3.3空间分布的确定
　　在规划期内住宅建设的空间分布，主要是根据“城市总体规划”和“前期建设规划”的规定，结合城市不同空间区域的发展现状和发展潜力来确定。
　　3.3.1 合理的空间区域划分
　　规划空间区域的划分有多种方法，可以根据行政区划来划分，也可以根据城市的自然空间结构和发展条件来划分，还可以根据不同区域房地产市场发展水平来划分。
　　3.3.2各区域内开发建设控制
　　在各个区域内，根据可建设用地所处的区位条件、交通条件、自然环境、配套设施等方面的现状和规划发展情况，将区域内居住用地进行级别划分，划定可建设用地的范围，确定地块内的项目是改造还是新建，并根据可建设用地所处的具体位置和周边现状条件及规划发展情况，通盘考虑居民的居住成本和生活成本，初步确定地块的项目定位和开发建设强度的控制性指标。
　　3.4住房建设标准指标
　　3.4.1合理优化规划指标
　　住房建设要保证良好的生活环境、高效集约利用土地，科学合理地确定规划控制指标。严格执行《城市居住区规划设计规范》，保证居住区适宜的人口密庹和绿地率；住宅建筑净密度不得突破规范确定的最大值控制指标，同时鼓励公共交通沿线和站点周围居住用地合理的高强度开发。
　　完善控制性详细规划编制技术规范，对拟新建或改造住房建设用地提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。住宅面积净密度严格限制在《城市居住区规划设计规范》确定的最大值控制指标内，住宅建筑套密度应符合住房建设规划确定的住房套型结构比例规定原则。
　　3.4.2明确住宅面积指标
　　住房的套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 (责任编辑：nylw.net)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)