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浅谈经济新常态下房地产企业的战略转型

作者:裴振营更新时间:2015-04-15 14:45 点击:次

【论文发表关健词】【关键词】经济新常态；房地产；战略转型

【职称论文摘要】

随着中国经济增长速度的阶段性回落，中国经济步入“新常态”，房地产行业也走进了“新常态”。面对2014年房地产行业出现的市场、政策变化以及中国已进入老龄化社会快速发展阶段的现实，房地产行业正式步入“白银时代”，告别了拿地就能赚钱的“黄金十年”，战略转型已成为每个企业必须思考的问题。

目前的中国房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。面对房地产市场的迅速变化，房地产调控政策在2014年也发生了重大变化，行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性仍在执行。
　　一、房地产企业转型的必要性
　　绿地集团2014年以全球2408亿元的总销售额取代蝉联多年的万科成为全行业规模“老大”，仔细对比销售细分数据可以发现，绿地之所以超过万科，是因为其商用物业和海外房地产销售规模大幅超过了万科，而在住宅销售领域，绿地仍然少于万科。万科绿地两巨头位次之变，或标志着以住宅开发为主的行业规模已见顶。可以说，中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄金时代”后，正在变革中步入“白银时代”。
　　2014年中央经济工作会议提出“把转方式调结构放到更加重要位置…强化风险防控，加强民生保障，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定”。纵观会议内容“只字未提房地产”，但是不代表不涉及房地产，如保障房问题涉及“稳增长”和“惠民生”；旅游地产、养老地产等新业态涉及“调结构”；房地产库存消化涉及“防风险”；通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化涉及“转方式”。
　　由于金融机构为了控制投资风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占优势，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。
　　虽然2014年底市场出现翘尾行情，但是从2014年全年市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，全国商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。与此同时，大型房企的市场份额却在不断增加，50强房企的销售额门槛已经高达140亿元。对诸多中小房企而言，继续寻求规模扩张极有可能碰壁而亡，如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。
　　在规模房企越做越大，平台优势遥遥领先的情况下，中小房企不得不在细分市场中找寻一线生机，提升产品性价比和专注差异化产品或许才是出路。也意味着房地产市场今后的格局将是，龙头房企占据主流市场，中小房企只能在大企业没有涉及的“夹缝”中，寻找转型的可能性。
　　中小房企的转型迫在眉睫，但步伐却已经落后于大型房企。而中小房企作为市场的跟随者，往往缺乏大胆变革的决心和实力，转型的最佳时机或许已经错过。不过，这并不意味着中小房企完全没有生存下来的机会。跑马圈地的时代已经过去，创新业务的发展渐成趋势，中国的城镇化之路还有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市场机遇，觅得一线生机也不是没有可能。所以，中小房企要根据自身不同定位，练好内功，加强管理，确立商业模式，打造特色，加快战略转型。
　　二、房地产企业战略转型方向
　　随着房地产行业利润率和杠杆率的长期下降，过去高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。2014年，金融机构收紧房地产企业开发贷款、个人住房按揭贷款，信托、房地产基金等新兴融资渠道资金成本居高不下，销售业绩欠佳，去库存周期变长，房地产企业资金承受压力明显增加，尤其是中小房地产企业面临资金崩溃的边缘。在此背景下，房地产企业转型成了大势所趋。
　　1.轻资产运营模式成为必然
　　2014年，包括万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业相继提出了“轻资产”发展的战略转型。万科宣布发展的小股操盘、社区服务等业务，保利地产发展房地产基金业务以及养老社区运营平台。
　　万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试，即以最少的占用自己的资金来达到利润最大化。这种转型将非常有利于公司股本回报率的提升，轻资产公司的净资产收益率都能提高到20%以上。
　　随着利润水平的下降和金融环境的收紧，轻资产发展模式是一个必然的趋势。2015年轻资产运营模式将渐成气候。
　　2.“地产+X产业”模式
　　所谓“房企+X产业”，是房企以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，最终将项目构建成为产业价值链一体化的平台。产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新商业模式。产业地产不仅可以整合产业群、提升产业效率，而且能有效地实现城市资源的市场化配置，调整产业结构，对地产企业来说良性的运转还可以保持地产行业的可持续发展，既顺应大势、又实现了双赢。
　　2014年12月2日，绿地与徐州市政府就“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”模式开发徐州地铁3号线开展轨道工程建设及配套设施开发进行签约；2014年末，郑州航空港经济综合实验区绿地会展城开工，这都是绿地集团在转型中“产城一体化”综合开发战略的体现。
　　绿地集团董事长、总裁张玉良表示：“进军地铁投资产业，是绿地发挥资源集成优势、向“平台型”企业进化发展的实践成果，这不仅意味着绿地商业模式的再度升级，也是绿地立足主业优势、延伸拓展相关产业的积极尝试。”
　　3.“地产+X”跨界模式
　　在房地产调整期，大型房企为保证可持续发展，不得不从“地产+X产业”的模式中寻找跨界投资机会。据申银万国2014年9月份一份调查报告显示，申万一级行业中的142家房企，其中涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数量的29%。其中： 41家房企的跨界转型主要涉及八大领域，分别是：大医疗、大互联网、能源煤矿、金融、军工/职能、材料、影视传媒以及互联网。

2014年，恒大在地产业务发展到极致以后，恒大的资本触角开始伸向农业领域，高调成立粮油、乳业及畜牧三大集团，这是继足球、饮用水之后的再一次跨界。 (责任编辑：论文发表网)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)