北京公租房规划设计的实践和前瞻

　1.集约使用土地，保障城市发展所需的基本住房需求
　　只有通过租赁形式提供住房保障才能保障土地资源的有效利用，使得因为就业、生活等发生的居住问题实现效率，缓解交通压力，实现住房资源的持续周转。为此，公租房应满足两个条件：一是满足基本生活和工作需求的功能齐全，不会造成生活不便，使得人才资源更易流动，提高城市整体智力资源的有效配置，同时保障中低收入人群能够安居乐业，有利于社会的稳定和谐；二是住房区位规划设计应当便利，在相关配套设施和服务上实现社区文化特色，降低生活成本，实现空间开放和交往和谐。
　　2.易于运营管理，激励政府和社会机构长期持有
　　公租房的规划设计应当保证房屋后期运营管理高效便捷。公租房主要由政府或社会专门机构长期持有，因此，规划设计应从后期运营管理的角度出发，在规划、选材、共用设备维护、与大市政的有效对接等方面下功夫，在提高住房质量的同时，有效降低整个生命周期的维护成本。只有这样，公租房资源才能在延长使用期限的同时，有效激励政府和社会机构长期持有，保证资本的稳定收益和资源的持续利用。随着公租房供应达到一定规模，实现基本住房保障将主要取决于后期运营管理能否可持续。
　　二、目前规划设计存在问题
　　目前，由于公租房的发展仍然处于起步与探索阶段，在规划设计中仍存在一些亟待解决的问题。
　　1.区位选择方面
　　目前，全国第一批公租房已经建成并投入配租，但一个突出的问题就是“叫好不叫座”。比如，上海、郑州等地公租房的空置情况超过了人们预期。除了租金较高之外，主要原因是公租房区位选择存在共性问题。一是空间失配，在原有的产业员工居住地和就业地空间失配与现代服务业中心区化和人才郊区置业的空间失配外，又加剧了中低收入阶层与合适就业市场之间的距离。以北京首批公租房远洋山水为例，30%摇号配租的人员弃租的原因就是因为上班太远。而目前，北京市兴建的公租房大部分位于五环以外和远郊区，交通不便、配套不全，在提供住房保障的同时没有兼顾相关教育、医疗、社会服务等公共利益的共享。二是发展时序上的失误，主要有三方面：首先是“先有住房后有配套”现象比较常见，总是等到住进去以后才考虑完善相关配套。其次是商品房配建公租房，相关配套没有考虑公租房特点，人为造成居住空间的分异。部分配建公租房不成规模，运营管理不经济，也不利于社区和谐。最后是中心城区产业转移和人口疏解不协调，转移产业的现有布局同城区相比还有很大差距。
　　2.相关配套方面
　　虽然北京市委、市政府相关政策文件明确指出，公租房项目应当同步建设相关配套设施。但是就实践来看，除了区位选择方面的问题之外，目前对于配套规划只有指标方面的要求，而没有针对特定人群进行设计的要求。一方面，与公租房运营相关联的配套没有明确业态和业种，无法体现服务于公租房承租人的特点；另一方面，现有配套设施的持有方式（主要由开发商持有）也不利于充分发挥配套设施的效用。由于公租房居住面积小，大量的居住功能需要在相关配套服务设施中满足。然而，目前，对于公共空间配套设施的规划，还没有明确规定，所谓社区商业的培育也充满了市场逐利的考量，既造成本来就不足的配套资源浪费严重，又严重影响了公租房承租人的日常生活，提高了生活成本，造成公租房入住意愿不强。
　　3.房屋功能方面
　　公租房的户型设计应当充分考虑租赁的过渡性以及变动性，因此在设计上应当以满足基本生活为限，在这一限度下应当保证基本功能的持续完好。但是由目前运营中的公租房来看，仍大量存在房屋设计与公租性质不符、无法满足承租人基本生活需求的问题。一是公租房户型设计没有针对特定人群的个性设计，比如针对老年人、新就业职工和外来务工人员等进行分类。二是基本生活功能不健全。以远洋沁山水公租房项目为例，所有户型均无阳台设计，不配备热水器等，给租户生活造成许多不便。三是资源浪费。多数户型厨房和卫生间面积较大，开门方式影响空间利用，没有涉计储物空间等，这对于小户型房屋来说十分不合理。此外，户型设计模数没有考虑家具摆放，造成空间利用率较低。
　　4.运营管理方面
　　公租房可持续发展的关键是后期运营管理，因此在公租房最初规划建设之时，应当充分考虑为今后运营管理提供必要的基础条件。由于目前缺乏公租房运营管理的成功经验，在规划设计方面，针对运营管理而安排公共空间、共用设施设备的考虑付之阙如。目前，在后期运营管理中发现很多不便。例如：实行管理工作必要的办公空间不足，公租房承租人公共空间狭小，共用设备维护不便，相当一部分设计如电梯和水泵等没有考虑节能问题、公共空间能源管理不便等，一者造成维护成本较高，二者造成管理难度增加。
　　三、今后要突出改进的方面
　　北京市公租房的规划建设应当充分考虑北京市的具体情况，制定“十二五”保障性住房规划方案。同时，结合“紧凑城市理论”和“城市成长理论”，遵循城市理性增长的十大原则，通过城市功能的相互叠加来提高住房保障资源的使用效率，减少消耗和污染，实现可持续发展。在规划方面，使公租房的规划设计和城市功能、产业布局、文化塑造等结合起来，同公共服务、资源环境的持续利用相匹配。
　　首先，在区位规划方面,要把平衡就业和生活作为目标，协调旧城改造与新城建设，房屋建设与交通拓展，在实现“以租为主”基本住房保障的同时实现土地优化利用、公共服务和福利的有效共享、城市功能的合理布局。落实北京城市中长期发展规划，充分利用发展高新技术产业和现代服务业的契机，带动集中建设公租房项目在新城的配套建设；充分提高配建公租房利用商品房社区服务配套的效率，拾遗补缺，促使配建公租房和所在社区整体配套水平的提高。区位规划应重点研究公租房对象的共性需求，在实现规模效益的同时降低区位生活成本，提高公租房社区生活文化品位，形成居住空间的融合和发展。
　　其次，在居住质量方面，既要在建造结构、建筑选材、空间设计、功能优化等有形方面下大力提高针对性，又要在邻里交往、社区软环境、文化生态等方面重点研究。通过规划设计的前瞻设计使得公租房质量可靠、结实耐用，为长期良性运营管理打下良好基础。居住质量决定社区发展和生活方式。高质量的公租房，不仅在空间上提供一个人性化的生活居住环境，而且在时间上形成社区稳定和谐的发展基础；不仅使得人们能够享受社会提供的基本住房保障，而且使得人们能够在潜移默化中塑造完善人格，为北京城市发展准备足够的社会公平与效率的平衡支撑。(责任编辑：论文发表网)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)