浅谈物业管理中设备管理的绩效管理

一、前言
　　现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备的设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业管理的范围越来越广，从早期的住宅物业、写字楼物业、商场物业，发展到现代的大型场馆物业，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，从企业本身讲，关系到企业声誉和生存，更关系到服务的成本和企业资金的合理利用；从社会角度讲，日常物业设备正常运行，对社区居民的安定起到极大的作用。
　　二、物业设备管理的绩效管理
　　设备管理的绩效考核办法复杂多样，而物业设备管理管理考核办法主要从生产型企业发展而来，并且做了相当大程度的简化，因此，开展TQM(全面质量管理)在设计物业设备管理考核要素上成为主要导向。这里主要谈日常物业管理中设备管理绩效考核指标，主要有以下几种：
　　（1）设备台帐及设备档案的完整性
　　特点是：全系统。全系统是指包含物业的建筑、给排水、暖通、电气、弱电、消防甚至环保监控等所有系统设备。建立对设备从安装到报废更换的一生管理的全系统，因此，台帐与档案是否齐全，是体现一个设备管理团队水平高低的重要指标。
　　（2）设备完好性。一般用设备完好率来表示，即：
　　设备完好率=设备完好台数／设备总台数
　　强调的是对设备维护保养是否及时到位，维护保养记录是否齐全，设备是否安全运行，目的是为了提高设备使用寿命，提高可预知运行时间，减少因设备故障带来的损失。
　　（3）维修及时性。又包含了维修响应时间、维修时间、维修成功率
　　这是为了提高服务质量而提出的要素。由于设备故障给顾客带来诸多不便，当接到报修时，响应时间越短，顾客的不满意度越低，然而，仅仅响应时间短而维修时间过长或者维修不成功，都可能造成客户的投诉，因此，必须三者综合考虑。
　　（4）维修费用
　　如前言所说，这是关系到服务的成本和企业资金的合理利用。因此，降低维修费用就是增加利润，控制维修费用，可以避免一些没有经过科学论证的维修支出，也是实现设备管理利润最大化。
　　三、作为绩效管理的绩效考核指标，以上内容基本覆盖了设备管理方方面面。然而，实际中发现，这些设备管理绩效考核仍存在一定的缺陷。
　　1.考核指标的相互矛盾性
　　从以上的考核指标可以看出，有的侧重于设备性能的维护和发挥，有的侧重于维修成本和故障损失的降低。设备管理一方面要设备完好，发挥最大效率，另一方面要维修成本最小化，故障损失最小化，要在矛盾之中寻求平衡和最佳。
　　为保证故障损失降低，可能会使维修管理成本加大，例如预防性维修管理，一定要辅之以状态监测和诊断的手段和技术，包括硬件、软件的配置，会使维修成本加大。不同的设备备件，采用同一维修策略所造成的损失与维修成本却可能大不相同。
　　对策：对于故障影响不大的设备，应侧重维修成本和库存成本的考核，对于故障影响较大的设备，故障处理成本高的设备，应侧重事故率的考核。因此，在考虑这些指标时，管理者应明确哪些设备纳入设备事故率的考核范围，并且其权重应大于维修费用的权重。
　　2.指导方法不明确
　　建立设备台帐和设备档案时，员工往往有这样的困惑：哪些设备作为独立的设备建立档案，哪些设备可作为附属设备纳入其他设备系统中。另外，虽然说档案越齐全越好，但是如果对于一些低值易耗品也要纳入建档的范围，则更新维修记录、档案的工作量巨大，提高了人力成本。
　　对策：笔者认为，设备台帐应该涵盖所有的系统，所有的设备。因台帐属于企业的资产记录，除了起到记录资产清单的作用外，对材料、设备的储存量的确定也有参考价值。而设备档案作为一台设备的生命记录，应考虑设备完整性，对于影响一台设备的控制系统及附属材料，应纳这台设备的档案资料中，而低值易耗品，由于代替品较多，无特殊性，应该不作主要考虑。
　　3.计算方式有歧义
　　对于设备完好性的概念，目前业界没有一个统一的定论。原因是无论是多先进的设备，总会有出故障的时候，但在及时处理故障后，设备属于完好，还是属于不完好，难以定论。而统计的时间段，也难以统一，是以累计时间内未出现故障设备台数做统计，还是以当下计算设备完好率的时间的未出现设备故障台数做统计，业界内仍有争议。
　　对策：不同的企业有不同的定义，无论是如何定义，重要的是口径要一致，管理者应广泛征集员工的意见后，慎重考虑考核的效果，应拿出一个大家心服口服的方案，才不至于发生歧义。
　　四、综述
　　从上面的分析我们可以得出以下结论：
　　1.绩效管理考核是管理PDCA循环不可缺少的环节，要引起企业的极大重视；
　　2.考核的倾向性应反映设备管理的侧重点；
　　3.考核要和企业奖酬激励机制挂钩
　　4.考核应该尽量做到系统综合，单一、片面的考核往往会误导员工的错误行为。
　　参考文献：
　　[1] 叶亦凡.物业企业资质建设、认定与考核评估使用手册. 宁夏大地出版社.2005年2月
　　[2] 张友诚．关于补充和完善设备维修管理评价指标的意见．设备管理与维修．2000年6月
　　[3] 施国洪，赵艳萍．设备管理综合评价方法研究．设备管理与维修．2000年10月
　　[4] 石金涛，魏晋才编.绩效管理.北京师范大学出版社.2008年4月第2次印刷
　　[5] 赵杰.对物业服务企业商业模式的思考. 中国物业管理.2008年第10期