国外保障性住房供应机制:一个研究综述

近年来，我国的城市化进入高速发展期，城市在区域经济发展中的核心地位不断增强，城市规模随之不断扩大。在城市内生机制与外部效应的双重作用下，房价逐步攀升，解决“住房难”的问题已成为我国中央政府和地方政府共同担负的责任。商品住宅的高房价和保障性住房的相对供给不足使得城市居民的住房需求难以得到保障，由此引发的社会问题和矛盾已引起社会各界的广泛关注和高度重视，并成为社会舆论的焦点。
　　住房随着社会的发展逐渐具备了多重含义：庇护遮蔽之场所、私密的空间、区位上的产物、建筑物与邻里设施的组合、投资的工具、财富与社会经济地位的象征，具有不可移动性、不可分割性、长久性、异质性、昂贵性、投资品和消费品等特征。从国外研究来看，美国学者指出住房问题是一个关系到个人社会地位、社会安置、财富、权力、追求及个人识别标志等多种意义的交互式问题。近年来房价高企，住房问题已成为世界范围内的一大社会问题，已经超出个体范畴逐渐变为一个社会群体性问题。特别是有关中低收入家庭的住房问题，几乎无一例外的在世界各国上升到社会安定的高度。英国学者提出，住房和社会安全就像互相缠绕的两股绳，对一个福利国家来说，这两个问题中的任何一个解决不好都会影响该国向其国民或家庭提供全面保护；而一个社会如果希望取得基于社会安全目标的社会公平，就必须首先处理好它的住房问题。另有研究表明，部分东亚国家希望利用住房政策的调控来刺激经济增长和私人部门的住房建设投资。
　　本文在明确住房问题重要性基础上综述世界主要发达国家和地区保障性住房供应机制。通过综述，从“租”与“售”两个角度解读主要国家是如何为其国内的弱势阶层及低收入群体提供住房保障的。
　　
　　一、保障性住房的涵义
　　
　　所谓保障性住房，通常是指由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准，起社会保障作用的住房。包括各类安置房、经济适用房、廉租房以及一些保障性商品房、租赁房。当前，保障性住房中最主要的形式是经济适用房和廉租房。与保障性住房类似的概念还有公共住宅，两者的范围有重合也有区别。所谓公共住宅，侧重的是住宅的“公”属性，强调住宅产权归公，由政府出资建设和管理，也叫“公有住宅”；而保障性住房的概念则更侧重于住房最终的目的——为特定人群提供住房保障。
　　保障性住房除共有的含义外，其名称在不同国家也有不同称呼。香港的社会公共住房被称为公营房屋，主要分为公屋和居屋两类：公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。公屋制度自1954年开始实施，至今经历50多年的实践，已日臻完善；日本将由国家资助、由地方政府和公共团体建造的住宅称为“公的住宅”，国内文献通常将其译作“公有住宅”或“公建住宅”，主要分为三大类：公营住宅、公团住宅、公库住宅，其中公营住宅的政府供给主要是为了解决低收入家庭的住房困难问题；新加坡称为组屋(Public Housing)，是在政府主导之下，由建屋发展局建设的公共住房，组屋的供应对象是广大的雇员阶层。在我国，保障性住房分为多种类型：廉租房、经济适用房、限价房及政策性租赁房等均带有不同程度的保障性质。
　　各国无一例外都在其经济体发展过程中为保障中低收入家庭的住房需求做出了大量的政策及货币支持。据统计结果显示，住房消费已经成为美国家庭消费支出中的最大项，这一现象尤其体现在低收入家庭中。20世纪后五十年中美国联邦政府在为低收入个体提供住房保障中扮演着重要角色，这期间美国政府的住房保障支出大幅增加，由1977年的75亿美元增长到1997年的260亿美元。平均到每个家庭这一住房保障性支出在这二十年里翻了一番，从2980美元增长到5490美元。
　　
　　二、国外住房保障模式
　　
　　国外的保障性住房以租赁型为主。按照有关学者的理解，公共租赁房除了为穷人提供住所外，还能对不成熟的住房市场起到缓冲作用，由此可见，租赁房意义非同一般。
　　韩国政府于20世纪80年代初开始提供租赁用住宅，并首次按收入阶层确定住宅供给量，并且在80年代末期将建设永久租赁房纳入到规划项目中。而在相对保守的德国，多年来人们一直在讨论，到底是租房合算，还是买房合算，虽然租房二三十年即可买一套房，但事实上贷款几十万马克买房或自己建房要负债一辈子，一旦家庭结构发生变化或遭不测，房子作为抵押品即被回收，如今德国中等收入者多，高收入者少，故租房者多，买房者少。
　　下面以美、德、法、英、日、韩及我国香港地区为例，按照保障方式对先进国家和地区的经验进行综述。
　　
　　1.租房保障
　　综观各国的租赁型住房保障模式，基本上可以归纳为租金补贴、房租折扣、房租管制和低租金住房几种。下面分类对其进行介绍。
　　(1)租金补贴
　　租金补贴是各发达国家和地区普遍适用的租赁型住房保障模式。具体形式主要表现为现金津贴，如英国政府对租住私房的家庭提供现金津贴，其津贴数额的计算参照当地公房的“公平”租金以及家庭收入情况而定。同样，秉承这一“公平租金”思想还有美国针对低收入群体住房需求的相关对策，如美国著名的第8条款“租金资助计划”。其核心思想是任何家庭用于住房的支出不应超过家庭总收入的30％，若在私人物业市场上租到的某一住宅单位“公平市场租金”超过这一限度，政府将为租客提供这一“差额”补贴，具体事宜由住房与城市发展部负责。具体形式上，美国采取的是租房券，该种租金补贴是由美国住房与城市发展部提供的最大的住房补贴形式，该券可用来支付当地允许的最高房租超过住房税前收入30％的部分。约有1／5接受联邦直接资助的私人所有住房是由美国乡村服务部资助的，住房与城市发展部资助项目中的私人所有住房约有150万套。德国的房租补贴数额是根据家庭人口收入及房租支出情况确定的；对低收入居民，其实际交纳租金与可承受租金的差额部分由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可承受租金一般按照家庭收入的25％确定；补贴期限为15年，15年以后随着家庭收入的增加，相应地逐年减少租金补贴。 (责任编辑：论文发表网)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)