国外保障性住房供应机制:一个研究综述(2)

　　
　　(2)房租折扣
　　此种保障方式主要是英国针对租住政府公房的住户。英国的房租按照“公平房租”水平确定，当“公平” 房租价格高于以往公房的福利性房租时，为了保障低收入者的住房需要，还通过了为低收入者提供房租折扣形式的福利制度。地方政府通过审核申请人的经济情况，判断其支付能力，在“公平”房租基础上打一定的折扣。
　　(3)房租管制
　　二战后的德国是一个例子。二战后，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。因此，为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。但是随着德国住房体系的完善，这一制度在上世纪60年代后逐渐被取消。目前，德国48％的人拥有自己的住房，在市场租住房屋的占52％。德国的租房制度相对市场化，政府并未规定统一租金，租金水平因不同城市、供需、房产地段与质量差异而异。
　　此外，香港的保障性住房体系将房租定于住户收入中位数的15％或以下，平均租金占住户收入的7％左右，这一举措也可看做是租金管制的一个特例。
　　(4)低租金住房
　　综观各国的低租金住房，一般针对政府部门提供的公共租赁房，如英国居民租住公房，房屋的租金由政府限制为居民收入的10％。从1998年开始，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。廉租房的租金仅为市场价格的60％～85％，最长租赁期为30年。
　　2003年，韩国政府为扩大廉租房供应，推出“100万户国民廉租房建设计划”，准备在10年内建设100万户国民廉租房，将廉租房占住宅总数的比例从2003年的2.4％提高到2012年的10％。而在法国，低租金住房已经成为其福利设施的一部分，目前法国共有近400万套低租金住房，其中300万套为出租房，另100万套已成为私人房产。法国近1／4的人口，约1300万人住在低租金住房中。同时法国相关法律规定，其低租金住房要优先照顾三类人群：由于城建原因急需搬迁的家庭；特殊困难的家庭；由于到新工作岗位就业需要迁居的家庭。
　　日本面向低收入者的公营住宅，起步于二战后，经过半个多世纪的发展形成了较为完善的体系。政府在1951年便制定了《公营住宅法》，用于管理面向低收入家庭的低租金公共住宅。《公营住宅法》规定，公营住宅的租金由户型、面积、住宅楼的结构、新旧程度等确定，是周边同等条件住房租金的1／3～1／4，可以看做是低租金住房的一个典型。同时，将居住者的收入分为6个级别，收入越低房租也越低。如果入住后收入提高，特别是平均月收入超过20万日元的情况下，房租将大幅度提高，以此促使收入超过规定限额者搬离。这样就形成了一种有效机制，确保公营住宅能够提供给真正需要帮助的人。
　　
　　2.售房保障
　　各主要发达国家为提高其住房自有率，均针对不同层次的住房需求在税收和贷款方面提供了一系列的优惠。这其中较为系统和典型的应属美国、英国、日本、新加坡和我国的香港。下面对这些国家和地区中较为典型的法案或相关措施进行分析。
　　(1)美国的“住房税金信用”计划
　　典型的对居民购房进行补贴的税收措施为美国的低收入阶层住房税金信用计划。该计划作为一项鼓励私人开发商和非营利机构兴建供低收入家庭租用住宅的工具，美国联邦和州政府发放税金信用证，使相应人士或机构获得一定额度的收入税的减免。
　　(2)英国的“住房购买权”政策
　　撒切尔政府后，英国开始大力鼓励私人拥有住房，私人住房占有率从撒切尔夫人执政的1979年的57％上升到1989年的68％。英国在不同时期住房的产权情况如表1如示：
　　资料来源：英国环境部，住房与建设统计数据。出现这种情况的主要原因是政府的一项“住房购买权”政策，其内容就是地方政府对于居民购买房产给予价格折扣，其幅度约为住房资产总值的46％以上。另外，还有三大主要原因：一是个人可支配收入的增长；二是政府建立在税收基础上的大量补贴；三是政府对于商品抵押市场的财政管理而产生的中短期效果。
　　(3)日本的“住宅金融公库”
　　住宅金融公库是根据日本国会1950年6月制定的《政府住宅金融公库法》建立的一个公营机构。住宅金融公库面向居民个人建房、购房、维修住房提供长期(25～30年)、低息(5.5％)贷款。平均利率比商业银行低30％左右，利率差额部分由国家财政部门承担给予补贴。在日本凡是居民建造和购买住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款。公库的宗旨是为国民大众的健康和满足文化生活的住宅建设、住宅用地的购买所需资金，在向其他金融机构和银行筹措较困难时，住宅金融公库给予融通。此外，政府还通过减免所得税、赠与税和房屋登记许可税等政策措施鼓励国民购房。
　　(4)新加坡及香港的“居者有其屋”计划
　　新加坡1964年推出的“居者有其屋”组屋计划，主要做法为：政府负责组屋的开发及建设，由组屋发展局具体实施；政府严格控制土地资源，为组屋开发建设提供强有力的资金、土地保证；实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度；以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策。由于土地由政府无偿提供，建屋发展局为非盈利机构，省去了地价和利润，加上政府的补贴(新加坡的购房补贴表现为建设成本，土地成本及融资成本等多方面)，公共组屋的售价低于成本价，仅为市场价的三分之二。新加坡政府将其对国民的社会保障首先定位在“居者有其屋”上。据统计，政府用于公共住房建设方面的年度投资总额从1987年的14亿美元增加到1990年的77亿美元，相当于1987年、1990年当年全部资本总额的21％和28％，GDP的7％和9％。从政府开始拨款计算，至今累积的政府补助金总额已达159亿新元。
　　“居者有其屋”计划于1977年在香港得到推行。鼓励住公屋的家庭拥有自己的屋所，以便他们腾出公屋让给需要的家庭。香港推行该计划的公共住房用地是政府无偿或低偿划拨给住房委员会，使得公共住房的价格明显低于私人机构开发的物业，一般要低20％～40％。 (责任编辑：论文发表网)转贴于八度论文发表网: http://www.8dulw.com(论文网__代写代发论文_论文发表_毕业论文_免费论文范文网_论文格式_广东论文网_广州论文网)